ペアローン離婚の計算機

ペアローンで買った家、離婚したらどうなるかを計算する

ペアローンは、ローンが夫婦それぞれの名前で 2 本に分かれています。2 本の残高と持分を分けて入れると、家を売った場合と、片方が住み続ける場合を並べて計算します。入力した数字はこのページの中だけで計算し、どこにも送りません。

家と持分

持分は、登記簿 (登記事項証明書) の「持分」の欄に書かれた割合です。分からなければ 50% のままで構いません。

あなたのローン
相手のローン
ほかの財産と、分ける割合 (入れなくても計算できます)

預貯金などは、結婚してから夫婦で築いた分を入れます。結婚前の貯金や、親からの贈与や相続で得た財産は、ふつう分ける対象から外れます。売る費用の 20 万円は、印紙、抵当権を外す登記、司法書士の費用などをまとめた仮の数字です。見積もりがあれば書き換えてください。

片方が住み続ける場合の目安も出す

「入力をリンクで保存」で作るリンクには、入力した数字が入ります。数字はアドレスの「#」より後ろに入り、この部分はサイトのサーバーへ送られません。共有する相手を選んでください。

計算のしかた

ペアローンの家は、多くの場合、夫婦の共有名義になっています。売る時は、売れた額を持分の割合で分け、それぞれが自分のローンを返します。買った人に家を引き渡すには、2 本のローンを両方とも返し終えて、それぞれの抵当権を外す必要があります。

売る場合

売って残る額 = 売れた額 − 仲介手数料 − その他の売る費用 あなたの手残り = 売って残る額 × あなたの持分 − あなたのローンの残高 相手の手残り = 売って残る額 × 相手の持分 − 相手のローンの残高 全体 = あなたの手残り + 相手の手残り (マイナスなら、その分が足りない)

仲介手数料は、国土交通省の告示で決まっている通常の上限で見積もっています。売れた額が 400 万円を超える時は「売れた額 × 3% + 6 万円」に消費税を足した額です。200 万円以下は 5%、200 万円を超えて 400 万円以下は 4% + 2 万円で計算します。800 万円以下の空き家などは、上限が 33 万円 (税込) まで上がる特例があります。実際の手数料は不動産会社との契約で決まり、上限より安いこともあります。売って利益が出た時の税金 (譲渡所得税) はこの計算に入れていません。

片方が住み続ける場合

借り換える額 = あなたのローンの残高 + 相手のローンの残高 借りる必要がある額 = 借り換える額 + 相手へ払う精算 (受け取る側なら、受け取る分を返済に充てる前提で引く) 借りられる額 = 年収 × 目安 − ほかの借入の年間の返済 を、同じ金利と期間で返せる額 期間 = 今の残りの年数 (長い方)。ただし「80 − 今の年齢」と 35 年の短い方まで 毎月の返済 = 元利均等返済で計算 返済負担率 = (毎月の返済 × 12 + ほかの借入の年間の返済) ÷ 年収 目安 = 年収 400 万円未満は 30% 以下、400 万円以上は 35% 以下

住み続ける人がもう 1 本のローンも引き受けるには、2 本を自分 1 人の名義のローンに借り換えるのが一般的な形です。相手へ精算のお金を払う場合は、その分も借りる必要がある額に足して、借りられる額と比べます。ただし、精算のお金まで住宅ローンで借りられるとは限りません。返済負担率と期間の目安は、住宅金融支援機構のフラット35 の利用条件を使っています (期間の下限は 15 年、60 歳以上は 10 年)。民間の金融機関の基準はそれぞれ違い、審査では年収のほかに勤め先や勤続年数なども見られます。

財産分与の目安

全体 = 家の分 (売った後の手残り、または住み続ける場合は「家の価値 − 2 本のローン」) + ほかの財産 あなたの目標 = 全体 × 分ける割合 (初期値 50%) 精算の額 = あなたの今の取り分 − あなたの目標

民法 768 条は、話し合いで決まらない時に家庭裁判所が分与の額を決める際、婚姻中に財産を得たり維持したりした夫婦それぞれの寄与の程度は「その程度が異なることが明らかでないときは、相等しいものとする」と定めています (2026 年 4 月 1 日施行の改正で加わった一文です)。条文に「2 分の 1」という数字はありませんが、寄与が同じなら半分ずつになるので、初期値を 50% にしています。この計算機は、家の分 (マイナスもある) とほかの財産を合わせた全体を分ける考え方で計算します。家がオーバーローンの時は、家を分与の対象から外し、預貯金などだけを分ける考え方もあるので、その場合の目安も並べて出します。どちらで考えるかは、事情によって変わります。

2026 年 4 月 1 日以後に離婚した場合、財産分与を家庭裁判所に求められるのは、離婚の時から 5 年までです。それより前に離婚した場合は、改正前と同じ 2 年です (改正法の附則 4 条)。

よくある疑問

売れそうな額が分からない

近くの似た物件の売り出し価格や、不動産会社の査定額を入れます。査定は複数の会社で差が出ることがあるので、低めの数字でも計算しておくと、オーバーローンになるかどうかの見通しが立ちます。

この計算どおりに分けなければいけないのか

いいえ。財産分与は、夫婦の話し合いで決められます。話し合いで決まらない時は、家庭裁判所に決めてもらうよう求めることができます。この計算は話し合いの出発点として使うための目安です。

入力した数字はどこかに残るのか

残りません。計算はすべてお使いのブラウザの中で行い、入力した数字をサーバーへ送る仕組みはありません。「入力をリンクで保存」を押した時だけ、数字がリンクの中に入ります。

前提と出典

  1. 民法 第 768 条 (財産分与)。e-Gov 法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089 (令和 6 年法律第 33 号による改正、2026 年 4 月 1 日施行の条文)
  2. 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」(昭和 45 年建設省告示第 1552 号、令和 6 年国土交通省告示第 949 号で改正) https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001750229.pdf。800 万円以下の空き家などは上限が 33 万円 (税込) まで上がる特例があります
  3. 住宅金融支援機構 フラット35 利用条件 (総返済負担率、借入期間) https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/conditions/index.html
  4. 国税庁 タックスアンサー No.1237「離婚による財産分与で居住用家屋の共有持分を追加取得した場合の住宅借入金等特別控除について」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1237.htm
  5. 国税庁 タックスアンサー No.4414「離婚して財産をもらったとき」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4414.htm
  6. 国税庁 タックスアンサー No.3114 (財産分与として土地や建物を渡した時の譲渡所得) https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3114.htm
  7. auじぶん銀行「ペアローンとは」(お互いに相手の連帯保証人となる) https://www.jibunbank.co.jp/column/article/00424/
  8. 国税庁 タックスアンサー No.3302「マイホームを売ったときの特例」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

このサイトの計算と解説は、一般的な目安を示すためのものです。個別の事情に合わせた法律や税の判断はしていません。最終的な判断は、弁護士、司法書士、税理士、金融機関などに確かめてください。最終確認日: 2026 年 10 月 4 日。